Развитие модели Built-to-Suit на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства объектов под индивидуальные требования заказчика, который формирует техническое задание, а девелопер реализует проект с нуля. В России этот формат начал массово развиваться в последние 3–4 года, особенно в складском сегменте, где он заменяет традиционное спекулятивное строительство.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области общий объём качественной складской недвижимости к марту 2026 года достиг 6,4 млн м2, из которых 20% заняли BTS-проекты. С 2019 года наблюдается резкий рост спроса на такие объекты — среднегодовой объём сделок вырос с 43,5 тыс. м2 до 187 тыс. м2. Первоначально BTS использовали ретейлеры и продуктовые сети, затем значительный вклад внесли маркетплейсы, заключившие сделки на 592 тыс. м2 за три года.

Однако из-за пересмотра планов и оптимизации расходов часть BTS-площадей была переориентирована на спекулятивные объекты, что привело к избытку предложения и снижению арендных ставок. В этих условиях сделки купли-продажи становятся более востребованными, так как высокая ключевая ставка усложняет долгосрочную аренду.

На офисном рынке BTS остаётся нишевым направлением из-за ограниченного числа клиентов и высоких рисков, связанных с нестандартной планировкой. В Москве частично эту проблему решают операторы сервисных офисов с коротким циклом реализации, но в Петербурге такой формат пока не получил развития.

Производственный сектор становится новым полем для BTS. Ключевые требования заказчиков включают технические параметры — грузоподъёмное оборудование, нагрузки на пол, высоту потолков и энергоресурсы. Основная масса арендаторов ищет небольшие площади, а запросы на крупные специализированные объекты формируют уникальный профиль рынка.

Девелоперы всё чаще выступают консультантами, помогая заказчикам сформировать техническое задание и оптимизировать проект, что отражает сложность и индивидуальность BTS в производственном сегменте.